买新房或旧房，契税啥时缴？契税纳税义务发生时间详解

<配资论坛>买新房或旧房，契税啥时缴？契税纳税义务发生时间详解

我们不管是买新房，还是二手旧房，其中不可避免的一个税收缴纳，是契税。按照我们国家法律法规的规定，缴纳契税是办理产权证书的前置条件。但是什么时候该缴纳契税？用税收术语，契税的纳税义务时间是何时？何时缴纳契税？我们看税收政策规定。

契税的纳税义务时间：

《契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天买新房或旧房，契税啥时缴？契税纳税义务发生时间详解，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”

也就是说，只要签订土地、房屋权属转移合同，签订的当天就已经产生契税纳税义务了。什么是权属转移合同？就是我们签订的《房屋销售合同》，该合同就是权属转移合同。

有人说，这规定有点严格了吧，合同签订仅是双方达成一致，此时还没拿到房屋钥匙，假如说合同签订后，后期合同又作废了咋办呢？这个问题问的好。

我们国家税收缴纳规定，关于税款缴纳的征管有两个术语，一个叫做纳税义务发生时间，另一个是纳税期限规定。什么叫纳税义务发生，就是经济行为触发了应税行为条款从而产生纳税义务。应用到买房，《房屋销售合同》签订，这个行为就触发了契税的纳税条款，从而产生纳税义务。触发了纳税条款，只是产生了纳税义务，并不意味着当天就得交税，国家规定了一个交税期限，就是纳税期限的规定。比如我们常见的增值税，甲公司2019年3月1日销售了一批货物并收取货款1万，按规定3月1日当天已产生增值税纳税义务，但是这笔税款不是当天就得交给税务局，而是有一个申报缴款的期限，规定在4月15日前申报缴纳。

契税也是一样，《房屋销售合同》签订当天已触发契税纳税义务契税的纳税义务发生时间，但不是当天就得交税，而是在规定期限前申报缴纳。

契税的申报缴纳期是如何规定的？

《契税暂行条例》第九条规定：“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”

上述条款有两个关键地方，一个是10日内办理纳税申报，另一个是在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

纳税义务发生之日10天内申报，实际执行中往往都没严格按这个规定。契税征收机关核定的期限内缴纳税款，《契税暂行条例》并没有给出具体时间，权利下放到具体征收机关，也就是每个省、自治区、直辖市人民政府。

我们了解到山东省政府对契税缴纳时间的规定：

鲁财税1号：《山东省财政厅山东省地方税务局关于明确契税有关政策的通知》第一条规定：“在我省行政区域内承受土地、房屋权属的单位和个人， 应当自纳税义务发生之日起 10 日内，向土地、房屋所在地的地方税务机关办理契税纳税申报，契税纳税期限为纳税人依法办理 土地、房屋权属变更登记手续之前。”

山东省对契税纳税期限的规定是办理土地、房屋权属变更登记手续之前，也就是说，什么时候办理产权登记手续，什么时候申报缴纳契税。这也是我们一贯思维认为的啥时候办证，啥时候缴纳。

广西壮族自治区规定：

《广西壮族自治区实施＜中华人民共和国契税暂行条例＞办法》第十一条规定：“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在纳税义务发生之日起30日内缴纳税款。”

广西的规定是纳税义务发生之日起30日内缴纳税款，即合同签订之日起30日内缴纳税款，这就跟咱的一贯思维不一样办证前缴纳。

2018年，国家税务总局广西壮族自治区税务局公告2018年第19号对此作出了修改：第一条规定：“在广西壮族自治区行政区域内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，应当向土地、房屋所在地的契税征收机关办理契税纳税申报，契税纳税期限为纳税人依法办理土地、房屋权属登记手续之前。”

甘肃省规定：

《国家税务总局甘肃省税务局关于明确契税纳税期限的公告》第一条规定：“在甘肃省行政区域内转移土地、房屋权属，承受权属的单位和个人，应当向土地、房屋所在地的契税征收机关办理契税纳税申报，契税纳税期限为纳税人依法办理土地、房屋权属登记手续之前。”

甘肃省对契税纳税期限的规定也是办理土地、房屋权属变更登记手续之前缴纳契税。

江苏省规定：

苏地税规〔2015〕3号：《江苏省地方税务局江苏省地方税务局关于契税纳税期限的公告》规定：“在我省行政区域内承受土地、房屋权属的单位和个人，应当向土地、房屋所在地的地方税务机关办理契税纳税申报，契税纳税期限为纳税人依法办理土地、房屋权属登记手续之前。”

江苏省对契税纳税期限的规定也是办理土地、房屋权属变更登记手续之前缴纳契税。

浙江省规定：

浙江省地方税务局公告2011年第8号：《浙江省地方税务局关于契税缴纳期限的公告》规定：“在我省行政区域内承受房屋、土地权属的单位和个人，应向房屋、土地所在地地方税务局契税征收机构办理纳税申报，契税税款缴纳期限为办理房屋、土地权属变更登记手续之前。”

浙江省对契税纳税期限的规定也是办理土地、房屋权属变更登记手续之前缴纳契税。

可见，绝大部分省都已调整到办理土地、房屋权属变更登记手续之前缴纳契税。具体执行得看自己所在的省、自治区、直辖市人民政府文件规定。

签订房屋销售合同，后期合同作废，契税咋处理？

回到上述问题，房屋销售合同签订后，又作废的，如果在产权登记前作废，签订时虽发生纳税义务，但是无需缴纳契税。如果办理完产权登记缴纳契税后，合同作废的，根据《关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函622号）规定：对交易双方已签订房屋买卖合同,但由于各种原因最终未能完成交易的,如购房者已按规定缴纳契税,在办理期房退房手续后,对其已纳契税款应予退还｡

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